계약 체결과 공사의 수행

시설공사 입낙찰과정이 진행된 후의 계약 체결과 공사의 진행 형태를 살펴보겠습니다. 

 

도급

건설공사는 주로 도급계약으로 계약됩니다. 민법(제664조(도급의 의의))에서  도급은 "당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다."고 규정하고 있습니다.

 

건설산업기본법(제2조 정의)에서도 도급 관련된 용어를 정의하고 있습니다. 

11. “도급”이란 원도급, 하도급, 위탁 등 명칭과 관계없이 건설공사를 완성할 것을 약정하고, 상대방이 그 공사의 결과에 대하여 대가를 지급할 것을 약정하는 계약을 말한다.
12. “하도급”이란 도급받은 건설공사의 전부 또는 일부를 다시 도급하기 위하여 수급인이 제3자와 체결하는 계약을 말한다.
13. “수급인”이란 발주자로부터 건설공사를 도급받은 건설사업자를 말하고, 하도급의 경우 하도급하는 건설사업자를 포함한다.
14. “하수급인”이란 수급인으로부터 건설공사를 하도급받은 자를 말한다.

 

이전에는 도급자라는 용어를 사용했었는데 법률을 개정하면서 도급계약을 받는 자라는 의미로 "수급인"으로 명확히 정의하고 있습니다.

 

공사 수행방식의 분류

일단 공공사업의 수행방식을 분류한다면 직영방식, 도급방식으로 분할 수 있겠습니다..

 

직영방식은 건축주 혹은 공공기관이 모든 공사를 자기 책임하에 시행하는 방식인데, 지금의 거의 사용하지 않고, 기밀보안이 필요한 군공사, 단순공사 등에만 적용됩니다.

지금은 대부분 도급방식으로 공사를 수행하는데 한 공사 전부 또는 일부를 수급자에게 맡기는 방식입니다.  일식도급, 분할도급으로 구분할 수 있습니다. 분할하는 방식에 대해서는 다시 살펴보겠습니다.

 

도급방식 중 공동도급(Joint venture)이 있는데, 1개 회사가 단독으로 도급 받기에 규모가 큰 경우 2개 이상의 건설회사가 임시로 결합, 조직, 공동출자하여 연대책임하에 공사를 수급하여 공사 완성하는 방식입니다.

 

조금 더 흔한 방식은 균형발전차원에서 지역업체와 공동으로 참여하도록 하는 것입니다. 광역단체나 지자체에서 발주하는 공사 중 규모사 큰 공사는 아무래도 소위 1군 업체가 할 수 밖에 없습니다. 그런데 이 경우 지역업체와 공동으로 참여할 경우 가산점을 주게 되면, 대부분 지역업체와 함께 입찰에 참여하게 됩니다. 이렇게 큰 공사를 지역업체와 함께하게 되면 지역의 업체가 대기업의 기술력을 전수받을 수 있어서 기술력이 발전할 수 있고, 경제적인 측면에서도 지역에 도움이 되기 때문입니다.

 

어쨌든 공동도급의 특징과 장단점은 기억해 둘 필요가 있습니다. 시험을 위해서.

• 공사완성 후 해산
• 특정사업에 대한 단일 목적성
• 일시성
• 손익분담의 공동계산
• 장점 - 신용의 증대, 기술력 확충, 시공의 확실성
• 단점 - 회사간 의사소통의 어려움

여러가지 장점이 있지만 아무래도 각 회사별로 읫사결정 과정(결재라인)이 다르게 마련이니 의사소통이 조금 어려울 수 있습니다.

 

공사실시 방식에 따른 도급계약의 종류

도급계약의 종류는 여러가지가 있습니다. 일반적으로 공사실시 방식과 공사비 지불방법에 따라 구분합니다.

 

공사실시 방식에 따른 도급계약을 나누면 일식도급, 분할도급, 공동도급으로 나눌 수 있습니다.

분할도급은 전문공종별, 직종별/공종별, 공정별, 공구별 분할도급으로 나누어집니다.

 

• 전문공종별 - 건축/기계설비/전기설비 등으로 세분하여 계약
• 공정별 - 정지, 구체, 마감공사 등 과정별로 구별
• 공구별 - 대형사업/ 도로공사 등구역별로 공사를 구분하여 발주
• 직종별/공정별 - 흔한 경우는 아니지만 건축/기계설비/전기설비 등을 또다시 세분하여 하도급 전문업자와 계약. 직영제도에 가까운 방식

공사비 지불 방식에 따른 도급계약의 종류

 

공사비 지불 방식에 따라 구분하면 정액도급, 단가도급, 실비정산 보수가산식 도급이 있습니다. 정액(혹은 총액) 도급이 가장 일반적이지만 나머지 제도의 특징도 기억해 두시기 바랍니다.

 

• 정액도급(Lump sum)은 계약에서 정해진 범위의 업무에 대해 일정한 계약금액(공사비 총액)을 계약자가 인수하는 형태로서 일반적으로 공사변경이 발생하여도 총액안에서 해결
• 단가도급은 공사실적 수량에 약정단가를 곱해서 계약금액 체결. 공사수량이 불분명할 때
• 실비정산 보수가산식 도급(Cost Plus Fee)은 말 그대로 실비와 보수를 분리하여 직급. (순공사비+직접경비(현장))+보수(일반관리비+이윤)

실비정산 보수가산식 도급은 일반적으로 다음 네 가지 방식으로 구분됩니다.

• 실비, 비율보수 가산식 = A + Af
• 실비, 정액보수 가산식 = A + F
• 실비한정, 비율보수 가산식 = A' + A'f
• 실비, 준동율보수 가산식 = A + A×variable f

여기서 A = 공사실비, A’ = 한정된 실비, f = 비율보수, F=정액보수

 

 

이론적으로 보면 총액계약을 하면 건설회사의 위험부담이 높아지지만 실비정산계약은 위험부담이 낮아집니다. 실비정산을 실공사금액과 별도로 보수를 따로 받기 때문입니다. 그런데 비율보수방식에서 보수는 공사실비의 일정한 비율(Af)로 계산되기 때문에, 건설회사입장에서는 공사비를 키우면 키울수록 유리해집니다. 공사비가 증가하면 건축주의 위험 부담이 커질 수 밖에 없겠죠.

 

그래서 보수를 정액으로 하거나, 실비를 일정 한도 이하로 규정하는 방법을 사용하게 됩니다. 준동율 보수는 예를 들어 공사의 난이도에 따라 f값을 다르게 적용하는 것입니다. 예를 들어 토공사의 난이도가 높다면 토공사에 적용하는 비율을 높게하고 마감공사 등은 비율을 낮게 해서 차등을 두는 것입니다. 

 

■ [다음 글] 공사 계약 서류 - 시방서 체계

 

■ 건설산업의 업역
■ 공공공사 입·낙찰 제도(예정가격)
■ 입찰방식의 종류 - 설계 시공 분리 입찰
■ 낙찰자의 결정
■ 설계시공 일괄입찰 - 턴키

 

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